中古マンション 大阪の本音
事務所での賃貸借契約の場合、他の契約と異なる点といえば、使用時間に関する定めだろう。
建物によっては決まった時間に正面玄関が閉鎖されるし、土日は正面玄関が開かない場合もある。
また、共同の空調システムを使用している古い建物であれば、決められた時間内しか作動しないケースもある。
さらに、夜間の戸締まりについて定められている建物もあるだろう。
これらのルールを明確にするため、賃貸借契約書にその取り決めを盛り込む事が多い。
賃貸借契約の基本について述べたが、事務所・住居用の貸室（マンションなど）・店舗・リース店舗などの貸室タイプにより契約内容が少し異なる。
基本は前項で紹介したような契約内容であるが、貸室の種類により様々な契約条項がプラスされると考えればいいだろう。
ここでは、それぞれの特徴について解説しよう。
住居の場合は、内装が複雑であり、給湯器・風呂・照明器具・エアコンなどの諸設備も多い。
したがって、もし修理の必要が発生した場合には、修理費用を所有者、入居者のどちらがどのように負担するかをはっきり定めておく必要がある。
さらに、マンションは水まわりに関するトラブルも多いので、その場合の負担についても定めているケースが多い。
また、その貸室で誰が実際に住むのか、契約書に具体名を記入する場合もある。
貸店舗は、入居者がその貸室の内装・設備などを行うのが基本なので、入居者からすると、それなりの費用を掛けているのであるから、その貸室には「権利」があると考えがちだ。
また、その店を繁盛させれば、そこには「のれん代」的な要素が発生するとも考えるだろう。
しかし、これらの権利・のれん代は法律上の権利ではなく、あくまでも商慣習として認識されている。
もちろん、所有権などと違い、法務局に登記する事は出来ない。
したがって、店舗の賃貸借契約においては、この「権利」を認めず、第三者に譲渡も出来ないと明記するケースが多い。
しかし貸店舗の中には、建前として禁止を行うが、現在の入居者が新しい入居者に対して、店舗内にある什器・備品については販売してもよいという取り決めになっている場合もある。
法令上で認められない権利を認める訳にはいかないが、相当の費用を掛けた入居者に配慮したものだと考えればいいだろう。
ただ、この際でも、新しい入居者は誰でもよいという訳ではなく、所有者が審査の結果、承諾した者に限るのが普通である。
また、貸店舗においては、入居者が好き勝手に内装工事を出来るものではなく、所有者の承諾が必事となっている。
このように、店舗の賃貸借契約は他と比べても複雑多岐にわたる。
それだけ建物・入居者管理も、難しいという事だ。
要となるのが通例である。
さらに、電気・ガス・給排水の引き込み工事をどちらが行うかを定めている場合もある。
一般的には、貸室までの引き込みは所有者が行うが、火力を多く使いたい、電気の容量を大きくしたいなどの理由で、用意されている設備では不十分な時には、入居者の負担で行う。
そして、店舗宣伝用の看板についても取り決めを行う事が多い。
既存の集合看板の利用方法や、新たにそで看板や置き看板などを設置する方法を定める。
通常これらも、所有者に承諾を得た上で行うさらに、店舗の場合でも事務所と同じく、建物の使用可能時間や戸締まりの取り決めについて明記しているケースがある。
また、ショッピングセンター内の店舗では、休業日などについても定められる。
リース店舗は店舗内の内装、冷蔵庫・エアコンなどの什器・設備を所有者が設置する貸室であるので、店舗のように工事負担についての問題はない。
ただ万が一、故障した時にはどちらが修理するのかについて定められている。
その負担は、所有者によりまちまちであるが、すべて所有者負担の場合もあれば、すべて入居者負担の場合もある。
また、入居から一定の期間を定めて、その期間のみ所有者が修理代を負担するケースもある。
前々節でも触れたが、建物の所有者が入居者と賃貸借契約を結んでいる場合、所有者からの解約の申し出は正当な事由がないと認められない。
したがって、どうしても入居者に立ち退いて貰いたい場合には、立退料など金銭の支払いが必要となってしまう。
しかし、これではいずれ自己使用の希望を持っているような所有者は、簡単にその物件を賃貸する事が出来ない。
賃貸してしまったら、いつその部屋を明け渡して貰えるかまったく判らないからだ。
そこで、２０００年３月１日に「良質な賃貸住宅などの供給の促進に関する特別措置法」が施行され、このなかで定期建物賃貸借が導入された。
この定期建物賃貸借契約の特徴は、所有者に正当な事由がなくても、定められた期間が終了すればこの賃貸借契約は終了する事だ。
ただし、この契約に先だって所有者から入居希望者に対し、期間満了により賃貸借契約は終了する旨を書面（事前説明文書）で説明する必要があり、契約の際も公正証書などの書面を作成する事が義務化されている。
そして、１年以上の契約期間であれば、期間満了の１年前から６か月までの間に入居者に対し、その契約が期間の満了で終了する事を通知しなければならない。
まだ出来たばかりの制度であり、それほど事例は少ないが、今後この契約が増加していく事が予想される。
また、新しい入居者と契約を結ぶ際に、必要があればこの契約を結ぶ選択肢もあるだろう。
収益不動産の売買契約においては、その物件の土地・建物の面積について、公簿取引または実測取引のどちらかの取引形態を取る。
まず、公簿取引から説明しよう。
公簿取引とは土地・建物の面積を実際の面積ではなく、登記簿に記載されている面積で確定して不動産売買を行うものである。
なぜあえて登記簿上の面積に確定しなければならないかと言うと、登記簿上の面積と実際上の面積は多少異なる場合が少なくないからだ。
そこで、後々問題とならないように、面積を法務局が認めた登記簿上の面積で確定してしまう。
この取引後、実際の面積と登記簿上の面積に違いがある事が発覚しても、売主、買主とも何ら異議の申し立ては出来ない事になっている。
これに対して、実際に測量を行い、その面積に基づいて売買を行う方法を実測取引と言う。
実測取引の場合は、面積単価の値を出し、それに基づいて売買価格を決定する。
実測取引は、土地売買でよく用いられるが、登記簿上の面積と実際の面積が明らかに異なるケースでは有効な手段だ。
では、実際上はどちらの取引が多いかと言うと、公簿取引の方が一般的だ。
とりわけ収益不動産の場合は、収益率を第一の選択条件として購入するのであるから、わずかな登記簿上の面積と実際の面積との差異は、それほど問題ないと考えていいだろう。
また、物件に付いている抵当権などの担保権が抹消されない場合には、その契約を白紙撤回する特約条項が定められている事がある。
これは、不良債権の担保となっている物件の売買契約において多く定められているもので、まだ正式に金融機関など担保権者の同意は得ていないが、とりあえず売買契約を結び、担保の解除が認められた場合にのみ売買を行うものである。
双方とも白紙撤回であるので、違約金などは発生しない。
不動産売買において、ローン特約と呼ばれる契約条項を定める事がある。
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